Par Mercredi décembre 7, 2011

Immobilier : investir dans la pierre afin de préparer sa retraite.

L’immobilier est bien connu pour être l’un des seuls placements que l’on peut effectuer à crédit pour se bâtir un patrimoine. C’est aussi un moyen de loger ses enfants ou de leur transmettre un actif de valeur pour démarrer dans la vie.

La pierre apparaît désormais comme un refuge, face à une Bourse inquiétante et des placements peu rémunérateurs. Ainsi, l’immobilier est aussi un bon moyen de s’assurer des revenus complémentaires pour la retraite.

Témoignage recueilli par le Figaro :

Une professeure de 57 ans a fait le choix d’investir dans trois studios situés dans les quartiers les plus demandés de Lyon. Elle a choisi de les mettre en location, lui permettant ainsi de rembourser ses crédits. Et, grâce à ce patrimoine, cette femme pourra vivre une retraite plus confortable. En effet, lorsqu’elle sera à la retraite, elle touchera en plus le montant des loyers. Elle explique que sa pension devrait tourner aux environs de 1300 euros par mois et que grâce aux studios, elle en aurait pour 1500  euros de plus.

De plus, d’ici la fin de l’année, les circonstances seront favorables pour un investissement dans l’immobilier locatif. En effet, on peut observer des taux de crédits très bas, les banques décident de prêter à nouveau aux acquéreurs, l’économie d’impôt peut être conséquente grâce à des dispositifs généreux et pour finir, les prix viennent d’entamer leur remontée.

Ainsi, décider d’acheter pour ensuite louer peut être un bon placement et permet de s’assurer une sécurité lorsque viendra la retraite.

Sources : Le Figaro, Paris Match

Doriane Le Bacquer

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Par Mardi novembre 29, 2011

Les prix de l’immobilier à Paris font un léger bond

Selon le baromètre MeilleursAgents.com, les prix de l’immobilier seraient repartis à la hausse, à Paris, au mois d’octobre après une baisse de -4.1% en trois mois (de juillet à septembre).

D’après Sébastien de Lafond, ce léger bond serait dû aux nouvelles mesures fiscales, dont fait partie la taxation des plus-valus. D’après lui, les gens sont pressés de vendre avant la date d’échéance qui est le 1er février 2012. Ainsi, leur but est de signer la promesse avant fin octobre, ce qui explique le fait que de nombreux propriétaires mettent leurs deux pièces et studios sur le marché. Normalement, cet afflux de biens aurait dû accentuer la tendance de baisse. En effet, le fait que de petites surfaces de bonne qualité, dans les quartiers les plus recherchés, arrivent sur le marché, a stimulé ce dernier. De plus, à cause de la période de crise que nous traversons actuellement, les acquéreurs ont peu discuté les prix de ces logements qui se sont vendus rapidement et chers, afin de s’assurer une sécurité.

A Paris, les transactions de petites surfaces ont ainsi représenté au total en octobre 63%, c’est-à-dire, 10 points de plus que la moyenne. Les prix ont gagné en moyenne, en octobre, 1.5%. Bien sûr, la hausse n’a pas été uniforme dans tous les arrondissements de Paris. En effet, les quartiers recherchés des Ier aux VIIIème arrondissements ont augmenté de 3,5 à 4%, pendant que les XVIIIème, XIXème et XXème arrondissements ont stagné.

Même si le marché parisien se redynamise, la situation ne devrait être que temporaire.

Et malgré le fait que le marché parisien se soit un peu redynamisé, ce ne devrait être que temporaire et ne devrait pas remettre en cause la tendance de baisse générale qui est constatée dans toute l’Île-de-France depuis cet été selon Sébastien de Lafond. De plus, le marché immobilier reste soumis à la situation économique ainsi qu’aux prochaines échéances électorales.

En dépit des taux d’intérêt qui restent encore bas, les conditions d’accès au crédit sont aujourd’hui plus difficiles, puisque les banquiers demandent davantage de garantie de solvabilité. Ce qui risque aussi de réduire le nombre d’acquéreurs potentiels est la redéfinition du Prêt à taux zéro sur l’immobilier neuf alors que celui-ci contribuait pour 40% aux achats dans l’ancien.

Source : Le Figaro

Doriane Le Bacquer

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Par Jeudi novembre 24, 2011

Immobilier: le mandat exclusif est rediscuté

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un mandat exclusif ? Celui-ci permet à un propriétaire de confier la vente de son bien à un seul agent immobilier. La durée maximale d’un mandat exclusif est de trois mois. Dépassé ce délai, le vendeur peut y mettre un terme.

Il a été clairement démontré que le mandat exclusif était le contrat le plus efficace pour vendre vite et bien.
Celui-ci permet de ne pas ouvrir complètement le marché et d’éviter à l’acheteur d’être confronté à de multiples vendeurs. De plus, il permet aussi de diminuer le nombre de visites au total afin d’augmenter un nombre de visites qualifiées.

Cependant, entre l’avènement d’internet, les ventes entre particuliers sur le marché de l’immobilier et la crise, de moins en moins de vendeurs sont prêts à signer un mandat exclusif étant persuadé de pouvoir vendre seul. De plus, l’image de l’agent immobilier étant au plus bas, il est difficile pour les vendeurs d’avoir confiance en ce contrat. En effet, ces derniers se sentent souvent lésés par les agents immobiliers dû à leur mauvais professionnalisme en forçant le vendeur à signer un mandat exclusif.

Ainsi, Frédéric Lefebvre, secrétaire d’Etat au Commerce, a proposé un projet de loi afin de renforcer les droits et la protection des consommateurs. Sans surprise, cela a créé des protestations de la part des professionnels. En effet, ce projet de loi planifie la suppression de l’indemnité faite par le propriétaire lorsqu’il y a une vente directe d’un logement, en dépit du fait qu’il y ait eu signature d’un mandat exclusif avec une agence immobilière.

Cependant, selon « Les Echos », le rapporteur est peut-être enclin à revenir sur cette disposition, lié au fait que le secteur de l’immobilier se fait entendre depuis le vote du texte qui a eu lieu le 10 octobre par l’Assemblée nationale. En effet, les agents immobiliers affirment qu’ils mettent en œuvre des moyens, afin de garantir la réussite d’un contrat dont ils ont le monopole, mais ils estiment aussi qu’ils doivent être dédommagés si la vente aboutit sans eux.

Aussi, Sébastien de Lafond, président de Meilleurs-Agents.com, a rencontré Daniel Fasquelle, rapporteur UMP du texte, muni d’une pétition signée par 1300 agents immobiliers et l’a convaincu que l’exclusivité doit être protégée afin que les agents continuent d’y mettre les moyens. Cependant, ce dernier, a l’intention de rester inflexible au sujet de la suppression de la reconduction tacite du mandat après un délai de trois mois.
Il s’agit de la clause d’un contrat qui indique que l’accord a la possibilité d’être reconduit spontanément d’une période à une autre, si aucunes des parties se manifestent.

Sources : Le Figaro, diagnostic-experts, rodacom.fr

Doriane Le Bacquer

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Par Mardi octobre 25, 2011

Immobilier : Une taxe sur les loyers abusifs attendue dès 2012

Comme attendu, le projet de loi de Finances 2012 dresse les grandes lignes d’une future taxe appliquée aux loyers abusifs. A compter du 1er janvier prochain, les propriétaires voulant faire passer leur chambre de bonne pour un palace seront touchés au portefeuille.

Le petit 10 mètres carrés parisien loué 850 euros est-il en voie de disparition ? Si l’on n’en est pas encore là, le gouvernement entend bien mettre un terme à certaines dérives en moralisant le marché de la location. Présentée le mercredi 28 septembre dans le cadre du projet de loi de Finances 2012, une taxe sur les loyers abusifs devrait ainsi prochainement voir le jour.

Dès le 1er janvier 2012, chaque propriétaire-bailleur pourra être amené à s’acquitter de cette taxe si tant est que le loyer qu’il demande apparaît excessif. Une large part d’entre eux ne devrait toutefois pas être concernée, la taxation développée par le gouvernement ne portant en effet que sur les logements dont la surface habitable n’excède pas les 13 m².

Pour le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu, à Paris, un logement exigu dont le loyer dépasse les 40 euros du mètre carré est aujourd’hui totalement déconnecté de « l’état du marché ». Coeur de cible de la mesure, les propriétaires-bailleurs de tels biens immobiliers devront s’acquitter d’un nouvel impôt dont l’importance du montant sera fixée proportionnellement à celle du loyer (entre 10 et 40% de celui-ci). Selon le texte présenté le 28 septembre dernier, « cette taxe serait due à raison des loyers perçus au cours d’une année civile, au titre des logements donnés en location nue ou meublée, pour une durée de neuf mois minimum ».

Pour les contribuables redevables, qu’ils s’agissent de personnes physiques ou morales, aucune échappatoire ne semble avoir été prévu par le gouvernement. La future taxe ne sera ainsi pas « déductible de l’impôt sur le revenu ni du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés ».

Si l’initiative paraît séduisante, certaines modalités d’application n’ont pour l’heure pas encore été dévoilées. C’est notamment le cas d’un loyer de référence qui devrait faire l’objet d’un décret ultérieur. On sait en revanche que le champ d’action de la taxe ne se limitera pas à la capitale et sera étendu à l’ensemble du territoire (nécessitant alors une adaptation du loyer de référence à chaque zone géographique).

Présentée dans le cadre du projet de loi de Finances 2012, la mesure fera prochainement l’objet d’un examen devant l’Assemblée nationale puis le Sénat.

Source : Diagnostic Expertise

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Par Mercredi octobre 12, 2011

Logement : Les nouveaux droits des consommateurs

Les députés ont validé mardi le projet de loi initié par Christian Lefebvre, renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs. Possédant un volet important sur le logement, le texte accorde notamment plus de droits aux locataires.

Le projet de loi porté par le secrétaire d’Etat chargé du Commerce intervient sur les droits des locataires, notamment face aux bailleurs. Le texte prévoit ainsi une sanction de 10 % par moi à l’encontre du bailleur si les dépôts de garantie du locataire ne sont pas restitués dans les délais légaux. Ou encore un « renforcement de la ‘présomption d’innocence’ du locataire en cas d’absence de remise d’état des lieux d’entrée afin de permettre la restitution intégrale du dépôt de garantie lorsqu’il n’y a pas d’état des lieux », indique le ministère.

Loyer ajusté en cas de surface erronée

Le projet de loi impose également plus de transparence lors d’une location. il permet d’ajuster les loyers au profit du locataire, si l’information par le propriétaire sur la surface louée est fausse ou manquante.  Enfin, le préavis de fin de bail passe de trois à deux mois « dans les zones tendues ».

Mais le gouvernement intervient aussi de façon éparse dans d’autres domaines : le logement social, par exemple, en plafonnant le dépôt de garantie à 1 mois pour les logements sociaux non conventionnés. La concurrence sera par ailleurs favorisée entre les ascensoristes, un décret à paraître déterminant « la liste des travaux importants qui peuvent justifier que les propriétaires puissent faire appel à la concurrence et se délier du contrat d’entretien et de maintenance signé avec leur ascensoriste », annonce le secrétariat d’Etat au Commerce.

Pouvoir de sanction accru de la DGCCRF

Enfin et surtout, la Direction générale de la concurrence, la consommation et la répression des fraudes (DGCCRF) disposera d’un pouvoir de sanction à l’encontre des agences qui effectuent des demandes abusives aux locataires (documents interdits, comme des photographies d’identité ou attestations d’employeur). François Gagnon, président du réseau Era France et Europe, estime pour sa part que le gouvernement a « multiplié les dispositions de défiance vis-à-vis des agents immobiliers et administrateurs de biens sur des sujets bien moins cruciaux ». Comme un plus grand encadrement de la formation des professionnels de l’immobilier, ce que souhaitaient les principales organisations professionnelles.

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Par Jeudi octobre 6, 2011

Les prix immobiliers baissent (aussi) entre particuliers

Entreparticuliers.com observe une nette baisse du nombre de biens mis en vente sans passer par une agence immobilière. Les délais de vente s’allongent, tandis que côté prix, l’heure est à la baisse en moyenne nationale, avec d’importantes disparités, notamment géographiques.

(LaVieImmo.com) – Où en est le « retournement du marché » prédit début septembre par Stéphane Romanyszyn ? Au vu du dernier baromètre immobilier d’Entreparticuliers.com, il se précise, même si le président du groupe semble avoir perdu un peu de sa verve en cours de route… Pas une seule fois, le document ne mentionne « la fin de la hausse » ou « le début de la baisse » entrevus le mois dernier. Pas de trace, non plus, de la possible désertion des vendeurs évoquée le mois dernier.

Estimé à 47 863 sur tout le territoire, le nombre de nouveaux biens mis en vente en septembre sans l’intermédiaire d’une agence ressort pourtant en baisse de 10 % en comparaison annuelle, après un repli de 3,5 % en août. Sur les neuf premiers mois de l’année, la baisse du nombre de mises en vente par rapport à la même période de 2010 s’établit à 2,8 %, précise Entreparticuliers, qui ne parvient pas encore à déterminer « la part [de ce repli] qui résulte des nouvelles mesures fiscales […] en matière de plus-values immobilières ».

Près de 3 mois pour vendre un bien

Autre signe possible de retournement, les délais de transaction continuent de s’allonger, pour le troisième mois consécutif. En moyenne, les biens se vendent après 11,4 semaines, contre 10,7 semaines en août et 10 semaines en juillet. Il faut remonter à la fin de l’année 2009 pour retrouver une durée de vente aussi longue. Logiquement, la part des biens vendus en moins d’un moins recule nettement, de 35 à 26 % en un mois, au plus bas depuis août 2008. « En revanche, les vendeurs restent intransigeants sur leurs prétentions, puisque tant le taux de négociation moyen (7,1 %) que la part des ventes signées au prix initial (36 %) [sont restés] stables » par rapport à août, tempère Stéphane Romanyszyn.

2ème baisse consécutive des prix

Reste l’aspect financier…. Pour la première fois en l’espace de quatre mois, les prix avaient reculé en août, de 0,3 % par rapport à juillet. Le mouvement s’est accéléré en septembre, qui se solde par un repli de 0,4 %. Sur les trois derniers mois, les prix ont baissé de 0,1 % en moyenne nationale, tous types de biens confondus.
Des chiffres à affiner, selon Entreparticuliers, qui met à jour « des tendances opposées » selon les types de biens et les régions. Le baromètre note ainsi que « pendant qu’à l’échelon national le prix moyen des maisons cède 0,9 % sur un mois et 0,6 % sur trois mois, celui des appartements continue d’augmenter, de 0,6 % sur un mois et 0,8 % sur trois mois ». Différences géographiques, aussi, avec des prix qui ont poursuivi leur ascension pour les appartements situés en Île-de-France (+1,1 % sur un mois, +1,6 % sur trois mois) et en Rhône-alpes (+1,4 et +0,9 % respectivement), mais qui ont régressé pour les maisons situées dans le Grand Centre (-1,9 et -2,7 %), dans l’Ouest (-1,6 et -2 %) et dans le Sud-Ouest (-1 et -2,1 %) du pays.
« Plus que jamais, le marché immobilier hexagonal est devenu, peut-être à l’image de la société française, morcelé, avec de fortes spécificités et disparités », commente Stéphane Romanyszyn. Une manière prudente de ne pas confirmer le début de retournement du marché ? Réponse le mois prochain, peut-être.

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Par Lundi octobre 3, 2011

Un projet de loi en faveur des locataires… Et des propriétaires

Le projet de loi sur les droits des consommateurs, examiné la semaine dernière par l’Assemblée nationale, fortifie les droits des locataires, mais aussi des propriétaires. Notamment lors du passage par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Fin août, l’association de consommateurs UFC-Que choisir dénonçait pour la énième fois les pratiques abusives dans la location : de la « quête excessive de garantie » à la demande fréquente des agences immobilières au candidat à la location « d’au moins un documents interdit ». L’UFC, lasse de voir ces pratiques généralisées, en appelait au gouvernement afin de mettre en place plus de régulation, et des sanctions.

Les agences

C’est ce que promet le projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs, ou projet de loi de Frédéric Lefebvre, secrétaire d’Etat chargé à la consommation, sur les droits, la protection et l’information des consommateur. Dans les grandes lignes, le texte reprend de nombreux points critiqués, et est assez large : «Il s’agit d’imposer aux agences immobilières appartenant à un réseau de faire figurer dans le contrat de mandat leur appartenance à un tel réseau, afin d’informer le propriétaire-vendeur sur la portée de la diffusion de ses annonces », est-il en outre indiqué dans le projet de loi.

Les mandats de gestions exclusifs donnés aux agences seront également plus encadrés : le projet de loi prévoit en effet de mettre fin à la pratique de leur renouvellement tacite. Il faudra dorénavant un accord exprès du propriétaire-vendeur afin de pouvoir le reconduire. Et ce, « afin d’éviter la prolongation involontaire de mandats de gestion exclusifs au profit d’une plus grande liberté du propriétaire », explique le projet de loi.

Le contrat de bail

La nouvelle mesure impose par ailleurs plus de transparence dans le contrat de bail. La loi du 25 mars 2009, qui introduisait l’obligation d’indiquer la surface habitable dans le contrat de location, se voit assortie de sanctions au cas où cette disposition ne serait pas respectée par le bailleur. « En conséquence, si cette obligation est méconnue, il convient d’appliquer le droit commun et de démontrer, le cas échéant, un dol du bailleur ou une faute susceptible d’engager la responsabilité du bailleur en cas de préjudice du locataire ». Des sanctions civiles, qui se solderont par des dommages-intérêts au profit du locataire.

Documents interdits

La production de certains documents à la demande du bailleur sera également proscrite, comme le souhaitait l’UFC : « que le fautif soit une agence ou un bailleur personne privée, exiger des candidats à la location des documents non prévus (certificats de travail, photo) sera sanctionné par une amende de 3 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale », rapporte le quotidien Les Echos.

Grand absent du projet de loi, l’encadrement des loyers. Frédéric Lefevbre a en effet considéré que cette mesure contribuerait à bloquer le marché, comme cela a été le cas de 1989 à 1997, a-t-il justifié aux Echos.

Enfin, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) aura le pouvoir de contrôler les diagnostiqueurs immobiliers, chargés par exemple d’établir le diagnostic de performance énergétique. L’autorité pourra intervenir dans des domaines aussi variés que la certification de compétence, les assurances, mais aussi leur impartialité et leur indépendance, conclut le document.

Source : http://www.lavieimmo.com

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Par Vendredi septembre 30, 2011

Les loyers abusifs des chambres de bonne taxés

En 2012, les propriétaires qui pratiquent des loyers trop élevés sur les petites surfaces seront surtaxés. Mais la mesure restera symbolique…

Le gouvernement met ses menaces à exécution. Comme annoncé en début d’année, les propriétaires-bailleurs de petites surfaces (de moins de 13 mètres carrés) seront bientôt surtaxés s’ils appliquent des loyers supérieurs à 40 euros le mètre carré.

Cette nouvelle taxe s’appliquera à compter du 1er janvier 2012 et concernera tous les baux en cours ou nouvellement signés. Le barème d’imposition sera compris entre 10 à 40% selon le prix imposé par le bailleur.

« La taxe s’appliquera à l’ensemble du loyer et viendra en complément de l’imposition classique sur les revenus locatifs », explique-t-on au sein du Cabinet du secrétaire d’Etat au Logement.

Avec cette mesure, le gouvernement, qui s’est toujours refusé à plafonner les loyers, fait un geste en faveur des locataires. Compréhensible à un an de la présidentielle. Sauf que l’impact de cette taxe sera en réalité limité… Sur les 6 millions de logements que compte le parc locatif privé, seules 50.000 surfaces sont inférieures 13 mètres carrés.

Et encore : comme nous le précisait récemment, le professeur Michel Mouillart, en charge de l’Observatoire Clameur, une infime minorité de baux dépasse le seuil des 40 euros le mètre carré. Même à Paris.

Source : © Capital.fr

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Par Mercredi septembre 28, 2011

Promesse de vente : deux types de contrats

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel un vendeur, le promettant, s’engage à conserver le bien mis en vente à la disposition du bénéficiaire, il s’interdit donc pendant un certain délai à ne pas vendre le bien à un autre acquéreur. Le bénéficiaire de la promesse dispose alors d’une faculté d’option. Il bénéficie d’un délai pendant lequel il peut à tout moment acheter le bien, objet de la promesse. Passé ce délai, le propriétaire peut alors se tourner vers d’autres acquéreurs.

Si le bénéficiaire lève l’option, le contrat devient alors ferme et définitif. Dés lors que le bénéficiaire accepte de s’engager, il ne peut plus revenir sur sa décision. Il bénéficie d’un délai pour réfléchir, mais lorsqu’il a fait son choix, celui-ci est définitif.
L’article 1841589-2 du code civil prévoit que pour être valable, une promesse unilatérale de vente doit être rédigée par acte authentique ou bien par acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il convient donc de rédiger un tel acte devant notaire ou de le faire enregistrer à la recette des impôts du domicile d’un des signataires. Elle est alors établie en trois originaux, un pour chaque partie et un pour le service de l’enregistrement.

La promesse unilatérale de vente est donc un contrat unilatéral, du fait que les deux parties doivent être d’accord sur le principe mais que seul le promettant s’engage. En revanche, dés que le bénéficiaire accepte, il y a rencontre des volontés et donc un contrat synallagmatique est formé.

La promesse synallagmatique de vente

La promesse synallagmatique ou compromis de vente est un contrat par lequel les deux parties s’engagent réciproquement à conclure un contrat. Vendeur et acquéreur s’engagent à vendre et acheter un bien à un prix déterminé. Si une des parties venait à revenir sur sa décision, l’autre pourrait la contraindre à réaliser ladite vente.
En effet, l’article 1589 du code civil prévoit que « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties. »
Les parties sont alors d’accord sur le bien, sur le prix, les conditions de paiement…Le compromis a cependant un intérêt qui est de repousser la vente à la réalisation d’un acte, d’une formalité, telle l’obtention d’une autorisation administrative ou la rédaction d’un acte notarié.
Dés lors que cette formalité est régularisée, la vente est ferme et définitive. Les parties ne peuvent pas revenir sur leur engagement.
Toutefois, il arrive souvent que de tels contrats prévoient des conditions suspensives.

Droits et obligations des deux avant-contrats

Pour le compromis comme la promesse unilatérale, la vente est remise à plus tard, en pratique jusqu’à la signature de l’acte authentique par notaire, qui scelle la vente, ou encore l’obtention future d’un prêt (ce qui peut en être une condition suspensive). Dans les deux cas, lorsque l’acquéreur n’est pas un professionnel, il a un droit au délai de rétractation, de 7 jours, à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat. Le versement de l’indemnité n’est dû qu’après ce délai.

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Par Mardi septembre 27, 2011

Créer son agence immobilière

Le métier d’agent immobilier est régit par la loi Hoguet (La loi Hoguet, du 2 janvier 1970 est une loi qui encadre les activités d’achat et de ventes immobilières. Ce dispositif vise à réglementer les professions et intermédiaires du secteur de la transaction et de la gestion immobilière.)
Pour créer votre propre cabinet, vous devez obligatoirement être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Préfecture.
L’obtention de cette carte est soumise à la validation de vos aptitudes à exercer.
Il existe différents profils pour pouvoir travailler dans l’immobilier :

Cas n°1 : Diplôme délivré par l’Etat ou par un établissement reconnu par l’Etat, d’un niveau égal ou supérieur à 3 années d’études supérieures après le baccalauréat, et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales.
Cas n°2 : Brevet de Technicien Supérieur spécialisé en matière immobilière
Cas n°3 : Diplôme de l’Institut d’Etudes Economiques et Juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeubles.
Cas n°4 : Baccalauréat ou autre diplôme délivré par l’état ou par un établissement reconnu par l’état et sanctionnant des études d’un niveau au moins équivalent et avoir occupé pendant 3 ans minimum un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970.
Cas n°5 : Si sans expérience, avoir occupé pendant au moins 4 ans un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 en qualité de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d’une institution de retraite complémentaire ou d’un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent.
Cas n°6 : Si sans expérience, avoir occupé pendant au moins 10 ans un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970.

A éviter : Si vous souhaitez créer votre propre agence immobilière

Être titulaire d’une carte professionnelle ne fait pas de vous un agent immobilier.
Il faut avant toute chose bien connaître son secteur afin de pouvoir argumenter d’une manière objective face à votre clientèle.
Pour cela nous vous conseillons préalablement de collaborer avec un agent immobilier expérimenté ayant au minimum 5 ans d’expérience sur son secteur.
Ce n’est qu’ensuite que vous pouvez vous installer.
Une bonne équipe formée par vous, l’emportera sur un bon emplacement.
Vous allez vous heurter à une forte concurrence, et vous devrez communiquer différemment (street marketing, panneau publicitaire, flyer, newsletter, presse …) afin de vous distinguer des autres réseaux.

Un petit conseil, lorsque vous publiez une annonce, éviter les termes subjectifs ( « exceptionnel », « coquet » …), ne mettez pas en avant une qualité pour occulter un défaut , évitez les accroches agressives (« à saisir », « déjà vendu »…),éviter de penser que vous allez vendre un appartement, dîtes vous que c’est client qui va vous l’acheter et j’en passe !
Soyez à l’écoute des gens, provoquer leurs questions, ne perdez pas votre temps à leur faire perdre le leur.

Le métier d’agent immobilier est avant tout un métier de communication et de rencontres, soutenu par une réelle et sérieuse connaissance des aspects juridiques liés à l’exercice de la profession (et ce pour chaque catégories : transaction, location et gestion)

Si vous avez choisi d’en faire le votre, et vous construire une carrière longue et durable, je pense que ces conseils vous y aideront.

Si vous avez des questions, mes 40 ans d’expérience me permettront d’y répondre.

Pascal Trosberger

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Par Lundi septembre 26, 2011

Immobilier : Baisse de prix dès 2012 ?

Une baisse des prix de l’immobilier est en train de se préciser.

Une tendance au ralentissement progressif a été notée, on peut anticiper désormais un repli à partir de l’année prochaine. Le mouvement pourrait même durer plusieurs années.

Déjà à l’œuvre dans certaines villes de province selon les indices Insee-Notaires, la baisse des prix des logements anciens pourrait gagner en ampleur dans les prochains mois.

Si les taux du crédit immobilier venaient à monter à nouveau (mais ils n’en prennent pour l’instant pas le chemin), le resserrement des conditions de crédit et les menaces sur le pouvoir d’achat des ménages pourraient générer un processus de baisse sur plusieurs années. Toutefois, ce recul ne compenserait pas l’envolée des prix, qui ont plus que doublé depuis 1998.

Ceci étant, et si vous êtes vendeur, commencez à considérer sérieusement des propositions, même inférieures, si votre acheteur à validé son financement.

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Par Vendredi septembre 23, 2011

Salon de l’immobilier de Paris – du 23 au 25 septembre 2011-

Comment vont évoluer les prix ? Quelle place réserve la fiscalité du patrimoine aux propriétaires ? Ou encore, que nous réservent les taux de crédit immobilier ? Autant de questions que les particuliers se posent actuellement. Et dont les professionnels de l’immobilier pourront apporter proposer quelques solutions, lors du salon qui se tient du 23 au 25 septembre à Paris, à l’espace Champerret.

31 000 visiteurs sont attendus, qu’ils soient candidats à l’accession, propriétaires, investisseurs. Ils ne doivent pas s’attendre à ce qu’on leur dévoile l’avenir. Mais ils peuvent espérer obtenir un plus large champ des données pour mener à bien leur entreprise. Des conférences et débats, animés par des journalistes, des professionnels ou des institutionnels, aborderont notamment les thèmes les plus divers : les tendances du marché, le financement, l’achat d’une résidence principale, la déficalisation aujourd’hui ou même la question des impayés de loyer.

http://www.salonimmobilierdeparis.fr/

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Par Jeudi septembre 22, 2011

Paris 18ème : Bientôt un square Alain Bashung

L’artiste français décédé en 2009, aura bientôt son espace vert, 16 rue jessaint .

Le XVIIIe, un arrondissement dans lequel Alain Bashung aimait participer à la vie locale et résider.

Le Conseil d’arrondissement du XVIIIe a voté lundi à l’unanimité une délibération afin de donner au futur square du 16, rue de Jessaint le nom d’Alain Bashung. « Alain Bashung était un habitant discret mais fidèle et engagé du quartier de la Goutte d’Or. Très attaché au XVIIIe, il fut le parrain de la Fête des Vendanges de 2007, puis du Centre Barbara Fleury Goutte d’Or. C’est pourquoi à son décès, Daniel Vaillant, Maire PS, a souhaité qu’un lieu dans le quartier de la Goutte d’Or puisse honorer sa mémoire » indique la mairie dans un communiqué.

Décédé en mars 2009, Alain Bashung a été révélé par des titres comme « Vertiges de l’amour », « Oh Gaby, Gaby », « Osez Joséphine », « Ma petite entreprise »….. Au cours de sa carrière, il a remporté pas moins de onze Victoires de la Musique. En janvier 2009, deux mois avant son décès, il était promu Chevalier de la Légion d’Honneur.

Le square qui portera son nom est un espace de 1500 m2planté de graminées et de pommiers. En travaux depuis mai 2011, il ouvrira au public au printemps 2012. Il constituera le troisième square de la Goutte d’Or, avec le square Léon et le square Saint Bernard-Saïd Bouziri.

L’équipe Ethikimmo lui rend hommage .

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Par Mardi septembre 20, 2011

Les métiers de l’immobilier doivent se professionnaliser

La fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) viennent de publier leur Livre blanc, dans lequel ils proposent une réforme des métiers de l’immobilier.

Les deux grands acteurs annoncent des mesures qui consistent en partie en un encadrement plus strict de la profession immobilière.

En effet les gens du métier peuvent actuellement exercer leur activité sans compétence spécifique et sans expérience préalable. Ils n’ont pas l’obligation de suivre des règles de déontologie, et leurs erreurs ne sont pas sanctionnées.

Ainsi, pour la FNAIM et L’UNIS il s’agit de renforcer les compétences professionnelles dans les métiers de l’immobilier, d’instaurer un « Code de déontologie applicable à l’ensemble de la profession » et d’une commission nationale de discipline « présidée par un magistrat indépendant » pour faire appliquer les règles professionnels, ou encore de créer un « Conseil national des professions immobilières ».

Ethikimmo supporte bien entendu ce Livre Blanc, car nous sommes pour exercer notre métier éthiquement. C’est pourquoi nous avons une chartre de déontologie rigoureuse, que nos agents s’engagent à respecter sous peine de ne plus faire partie de notre réseau.

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Par Vendredi septembre 16, 2011

Agences immobilières : trop d’abus !

D’après Que choisir de septembre 2011 (n°495) la concurrence fait rage sur le marché immobilier.

Elle est d’autant plus exacerbée que des réseaux d’un nouveau genre sont apparus, ils regroupent des commerciaux indépendants souvent formés à la va-vite et incompétents.

Ethikimmo est à contre courant de ces pratiques.

Le consommateur l’ignore la plupart du temps .Pourtant il a de moins en moins affaire à de véritable agents immobiliers pourvus de la carte professionnel attestant de leurs compétences…

Des réseaux franchisés ont recrutés en masse des négociateurs salariés qui ne sont qu’en fait que des commerciaux rémunérés partiellement à la commission.

Comment bien choisir son agent ?

La situation n’est pas si désespérée. Il y a toujours de bon professionnels face à la concurrence. Encore faut il les trouver. Car même la notoriété des grandes enseignes n’est pas un gage de qualité. Il s’agit de franchises dont chaque directeur gère de façon indépendante son agence. Toute fois des dérives sont toujours possible localement.

Afin d’y remédier, la société Beprim lance la marque Ethikimmo dont la charte de déontologie devrait vous donner toute satisfaction.

En effet, le premier critère pour être affilier Ethikimmo est d’exercer sur son quartier depuis un minimum de 5 ans et chaque négociateur a été préalablement formé par Pascal Trosberger qui fut agent immobilier pendant plus de 30 ans.

Il a choisi, naturellement, de développer son concept sur Montmartre et ses environs ayant une parfaite connaissance du secteur.

Quelque soit vos projets, nous vous invitons à parcourir le portail Ethikimmo.

Pour en savoir d’avantage sur les travers de la profession : http://www.quechoisir.org/

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Par Jeudi septembre 15, 2011

Plus values immobilières : La réforme adoptée

Le 6  Septembre 2011, l’Assemblée Nationale, a maintenue le principe d’abattement de la plus value, mais en l’étalant sur une période de trente ans.

Qu’est ce que la plus value immobilière ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, vous réalisez une plus-value.

La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d’exonérations dans certaines situations.

Qu’est ce qui change avec cette réforme ?

Dans le passé, au delà de quinze ans de détention du bien, la plus value été exonérée de taxes, il faudra désormais attendre trente ans. Par ailleurs la plus value subissait un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention, à partir du 1er Février 2012, cette plus value subira un abattement de 2% par an entre la sixième et la seizième année de détention, de 4% à partir de la dix-septième année, et de 8% chaque année après vingt-quatre ans.

Cette information vous ai donné à titre indicatif.

Pour une meilleure information : http://www.paris.notaires.fr/

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Par Mercredi août 31, 2011

Qu’est ce que la loi Bouvard ?

Lorsque l’on cherche à investir dans l’immobilier sans être trop imposé sur ses futurs revenus locatifs, on se tourne par réflexe vers le dispositif Scellier. Ce n’est pas le seul. Il y a aussi l’investissement en loi Bouvard. Comme le Scellier, il concerne les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement. Mais ici, le champ s’élargit aux immeubles réhabilités et achevés depuis 15 ans au maximum. En revanche, à la différence du Scellier, l’investissement en Bouvard n’est possible que pour les résidences de tourisme classées, les résidences avec services pour étudiants, les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées et les résidences d’accueil et de soins agréées.

Des revenus fonciers limités à 23 000 euros

Le dispositif Bouvard ne s’adresse pas à tout le monde. Seules les personnes domiciliées en France et ayant acquis ce type de logement depuis le 1er janvier 2009 peuvent y prétendre. Et si vous n’avez pas encore réalisé une acquisition de ce type, vous avez jusqu’au 31 décembre 2012. Après il sera trop tard, sauf changement législatif. Contrairement aux règles prévues pour un loueur en meublé professionnel (LMP), aucune inscription au registre du commerce et des sociétés n’est requise.

Ce dispositif de défiscalisation se limite à une activité de loueur en meublé non professionnel. Autrement dit, les avantages fiscaux accordés ne sont obtenus que si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 euros et qu’ils ne représentent pas plus de 50 % de l’ensemble des revenus de l’investisseur. Pour autant, au moment de remplir la déclaration d’impôt sur le revenu, les sommes perçues devront inscrits dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.

Autre avantage, et pas des moindres par rapport au Scellier, la loi Bouvard ne contraint pas l’investisseur à appliquer des plafonds de loyers et de ressources pour le locataire, même s’il ne faut pas percevoir plus de 23 000 euros. La seule contrainte forte que le logement soit bien proposé en location meublée, et ce pendant au moins neuf ans.

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Par Mercredi août 31, 2011

Qu’est ce que la loi Borloo ?

La défiscalisation Borloo, du nom du ministre Jean-Louis Borloo, a été conçue de manière à permettre l’accession des revenus les plus modestes à la location. Entrée en vigueur le 1er Juillet 2006, elle vient compléter la loi Robien (cf rubrique).

Concrètement, il permet de « placer » une partie de vos impôts dans l’acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à la location. Cet investissement est financé par un crédit, dont le remboursement est obtenu par les loyers issus de la location du bien et les économies d’impôt liées à cette opération immobilière.

Dispositif plus social que la loi de Robien, la loi Borloo permet de déduire :

  • 6% du prix d’achat les 7 premières années de location
  • 4% les 2 années suivantes
  • et enfin 2.5%pendant 6 ans,

soit un total pouvant aller jusqu’à 65% du prix d’achat sur 15 ans.

Les conditions de la loi Borloo

Pour réaliser les économies d’impôt au sein de ce dispositif, la première des conditions est que le bien acquis soit affecté à la location et ce à titre de résidence principale pour le locataire. Il est indispensable de conserver le bien au moins neuf années.
Il faut ensuite respecter les plafonds de loyers, qui sont inférieurs d’environ 20% aux plafonds définis dans le dispositif De Robien, ainsi que les conditions de ressources des locataires.
Les plafonds de loyers sont d’environ 70% de la valeur de marché que fixe l’administration fiscale, (déterminés par zones géographiques), sont environ 30% inférieurs à ceux du marché neuf.
Concernant les conditions de ressources, elles sont à titre d’exemple aux alentours de 45000 euros

Les avantages de la loi Borloo

  • La réduction de ses impôts,
  • La constitution d’un complément de retraite, avec des revenus locatifs nets à terme ou un logement à votre disposition à ce moment-là si vous le souhaitez.
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Par Mercredi août 31, 2011

Investir grâce à la loi Jego

En Outre-mer, force est de constater qu’il manque des logements sociaux. C’est pourquoi la loi pour le développement économique des outre-mer (LODEOM) ou loi « Jego » a créé un nouveau régime fiscal afin d’inciter les investisseurs à acquérir dans le domaine du logement social.

En fait, il s’agit ni plus ni moins que de la transposition du dispositif fiscal « Girardin industriel » (investissements productifs, tels que du matériel industriel) aux placements locatifs dans le secteur social :

  • 4 acteurs dans ce dispositif : un promoteur(qui contruit l’immeuble social), un opérateur social(tel que société HLM) qui l’exploite, un contribuable métropolitain qui investit outre-mer et l’Etat qui accorde une réduction d’impôt ;
  • un avantage fiscal : l’investisseur qui achète un logement social outre-mer afin de le mettre en location bénéficie d’une réduction de 50% du prix d’acquisition ; à noter que cette réduction n’est octroyée qu’une seule fois ;
  • un loyer : l’opérateur social doit verser un loyer garanti à l’investisseur pendant 5 ans ;
  • une rétrocession : l’investisseur doit reverser 65% des loyers à l’exploitant ; à défaut, cette ristourne sera appliquée lors de la revente du bien au profit de l’exploitant. La rétrocession peut aussi être effectuée au moment de l’investissement initial (l’apport personnel égale le montant de la rétrocession et le solde de l’investissement est financé par un prêt remboursé par les loyers perçus).

En bref, un tel investissement est préconisé pour les contribuables fortement imposés ou ceux qui perçoivent des revenus exceptionnels (prime). En outre, il présente moins de risques d’exploitation qu’une opération Girardin industriel. Mais il faut souligner qu’à terme, l’investisseur n’est plus propriétaire du logement social.

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Par Dimanche août 14, 2011

Qu’est ce que la loi Girardin ?

La loi Girardin c’est :

Une forte réduction d’impôt de 36 à 45% du montant de l’investissement
Un engagement de location de 5 ou 6 ans.
Investissement dans le logement locatif

Les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils réalisent dans les DOM-TOM entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 des investissements dans le secteur du logement.

Le secteur locatif libre :

Le logement doit être neuf et loué nu pour une durée minimale de cinq ans à un locataire qui y fixe sa résidence principale. Les loyers par m² et les ressources du locataires ne sont pas plafonnées.

Le secteur locatif intermédiaire :

Lorsqu’ils réalisent des investissements dans le secteur locatif intermédiaire, les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôt majorée sous réserve de conditions de ressources du locataire et de plafonnement de loyers (bulletin officiel février 2009)

Dans les deux cas la location doit prendre effet dans les six mois de la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le locataire du logement ne doit être ni le conjoint de l’investisseur, ni un membre de son foyer fiscal.

Montant de l’investissement :

La base de calcul comprend le prix d’acquisition plus les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et de timbres, honoraires, commission…)

Le nombre d’investissements n’est pas limité.

Plafonnement du prix au m² de surface habitable :

Pour tous les investissements dans le logement, l’investissement est retenu dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable (bulletin officiel février 2009)

Montant de la réduction d’impôt :

36% du montant de l’investissement dans le secteur libre.

45% du montant de l’investissement dans le secteur locatif intermédiaire.

Ces taux sont respectivement portés à 46% et 55% lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible.

Lorsque des dépenses d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement chacun des taux de réduction d’impôt est majoré de quatre points.

Imputation de la réduction :

La réduction d’impôt est étalée sur 5 ans et est pratiquée pour la première fois l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure sans application de prorata temporis.

Plafonnement de la réduction d’impôt et des niches fiscales :

Pour une même année, le montant total des réductions d’impôt sur le revenu au titre des investissements outre-mer évoqués est limité, pour un même foyer fiscal, à la somme de 40 000 €.

Cette réduction d’impôt entre dans les dispositifs concernés par le plafonnement global de certains avantages fiscaux. Ce plafond est fixé à 25000 € majoré de 10% du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu.

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Par Dimanche août 14, 2011

En quoi consiste la loi sur les monuments historiques ?

La Loi Monuments historiques

Elle concerne l’achat d’immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Elle s’adresse à des contribuables fortement imposés sur le revenu. Elle donne aux propriétaires la possibilité de déduire, de leur revenu global,  le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt sans limitation de montant.

La loi de défiscalisation Monuments Historiques est désormais la seule loi qui permette de déduire du revenu global de l’investisseur, sans plafond, les travaux de restauration du bien immobilier et les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition.

Le bien classé Monument Historique ou inscrit à l’ISMH ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture. Le propriétaire doit être à l’initiative des études architecturales, des travaux et des démarches administratives. L’administration admet cependant que mandat soit donné à un professionnel. Ce mandat doit être confié avant que le professionnel n’ait entrepris la moindre démarche. S’il y a plusieurs investisseurs, ils doivent adhérer à une ASL (Association Syndicale Libre).

La Déclaration de Travaux (dans le cas d’un MH) ou le Permis de Construire (dans le cas d’un bien ISMH) sont soumis à l’accord de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), qui en réfère à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) départemental et l’Architecte en Chef des Monuments Historiques (ACMH) régional. A l’issue du paiement des travaux, le bien doit être conservé à la location 3 ans, non meublé.

Depuis 2009, il existe une obligation de conserver le bien 15 ans.

Le dispositif Monuments Historiques est le seul qui échappe au plafonnement global instauré en 2009 (soit 18 000 € de réduction d’impôt plus 6% du revenu imposable), permettant ainsi de gommer la totalité de sa tranche marginale d’imposition.

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Par Jeudi août 4, 2011

Qu’est ce que la loi Robien ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière Loi Robien et Loi Robien recentré a pris fin le 1er janvier 2010. Il a été remplacé en même temps que l’ancien dispositif Loi Borloo par le nouveau dispositif dit Loi Scellier.

Pour mémoire, le dispositif loi Robien permettait d’acquérir un bien immobilier neuf (et ancien depuis peu) à coût réduit grâce aux économies d’impôts accordées par l’Etat. Ces économies pouvaient aller jusqu’à 65% du prix du bien. En contrepartie, l’acheteur s’engageait à louer le bien acquis dans le cadre du dispositif au minimum 9 ans en tant que résidence principale à un tarif plafonné.

COMMENT CA MARCHE ?

Le dispositif de Robien était identique dans l’esprit et à quelques aménagements près aux dispositifs précédents (Besson, Périssol). Il permettait de déduire de ses impôts 8 % du prix d’acquisition du bien pour chacune des cinq premières années, et 2,5 % pour chacune des quatre suivantes. Le loyer étant inférieur au coût de l’acquisition, un « déficit fiscal foncier » était créé de fait. Ce déficit, était déductible du revenu imposable. A ce déficit pouvaient s’ajouter des intérêts du crédit souscrit pour l’achat du bien. Le montant maximal était de 10 700 euros par an. Dès la neuvième année, le propriétaire avait deux possibilités :soit il disposait de son logement (pour l’habiter ou le vendre), soit il continuait de le louer et l’amortir à raison de 2,5 % par an pendant deux fois trois ans. Dans ce dernier cas, le total de déductions fiscales représentait environ 65 % du montant du bien.

Bon à savoir : Le dispositif de Robien prévoyait pour fixer le montant des loyers 3 zones distinctes :

La Zone A comprend la région parisienne, la Côte d’Azur, et le Genevois français. Les loyers y étaient plafonnés à 18 euros par mois et par mètre carré.

La Zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants. Les loyers y étaient plafonnés à 12,50 euros

La Zone C comprend tout le reste du territoire. Les loyers y étaient plafonnés à 9 euros.

NB : Ces tarifs de location étaient dans la plupart des villes françaises au-dessus des prix réellement pratiqués.

SES AVANTAGES

Le bonus fiscal du dispositif de Robien était particulièrement intéressant pour les gros contribuables. Par exemple : un couple fortement imposé qui achetait un bien de 150 000 euros par exemple pouvait économiser 36 360 euros sur 15 ans. Le calcul était simple : il suffisait de multiplier le prix du bien par 0,65, puis par le taux marginal d’imposition (0,373 pour un contribuable imposé à 37,38 %, par exemple) et l’on obtenait le montant global amortissable.

SES INCONVENIENTS

Les liquidités étaient bloquées au minimum 9 ans voire 15 ans pour bénéficier du maximum des avantages.

EN RESUME

Le dispositif loi Robien et lloi Robien recentrée était un cadeau fiscal très avantageux notamment pour les contribuables fortement imposés (au moins dans la tranche des 37,38 %).

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Par Jeudi août 4, 2011

Qu’est ce que la loi Boutin ?

Le diagnostic Loi Boutin

Le diagnostic Loi Boutin fait état de la superficie habitable du bien selon le métrage Loi boutin.
Attention à ne pas confondre avec le métrage loi Carrez qui rend en compte davantage de surface.

Quels biens sont concernés ?

Obligatoire depuis la loi du 25/03/2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion élaborée par la ministre du Logement Christine Boutin, le diagnostic Loi Boutin concerne tous les bien mis en location vide, à usage d?habitation principale ou à usage mixte professionnel et d?habitation principale.
La validité de l’attestation est d?une durée illimitée s?il n?y a aucune modification ou travaux intérieurs.

Qui réalise ce diagnostic ?

C?est au propriétaire désirant louer son bien à faire réaliser le métrage selon la Loi Boutin. Il est conseillé de faire établir le certificat par un diagnostiqueur immobilier. En cas de litige, le bailleur pourra se retourner contre le professionnel ayant effectué le diagnostic, lui-même couvert par une assurance professionnelle.

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Par Samedi juillet 23, 2011

Qu’est ce que la loi Malraux ?


La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi « aménagement ») met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine.

Les travaux de restauration immobilière accomplis dans un secteur dit « sauvegardé » sont soumis à une autorisation, qu’ils concernent l’intérieur ou l’extérieur d’un bâtiment.

Le dispositif permet aux propriétaires d’immeubles anciens ayant fait l’objet d’une restauration complète et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restaurations réalisés.

Domaine d’application du dispositif

Peuvent bénéficier de la loi Malraux les personnes physiques (sachant que ces personnes peuvent être les associés d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés).

Les immeubles restaurés doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), ou dans un secteur sauvegardé publié. Une déclaration d’utilité publique, prescrivant les travaux de restauration, est nécessaire s’il n’y a pas eu de publication.

Les biens concernés doivent être loués dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et ce en tant que résidence principale pendant au moins 6 ans.

Cet engagement de louer le bien pendant au moins 6 ans est également requis pour les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, sachant par ailleurs que l’associé doit s’engager à conserver ses parts sociales pendant cette même durée.

A noter : le propriétaire d’un immeuble assujetti au régime de la loi Malraux ne peut opter pour le régime du micro-foncier.

Avantages fiscaux liés au dispositif Malraux

Le déficit foncier s’impute sur le revenu global sans limitation de montant, à l’exception de la part résultant des intérêts d’emprunt.
Ces avantages s’appliquent aux domaines suivants :
les charges déductibles des revenus fonciers

les dépense de travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration

les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde

le déficit pris en compte pour le plafonnement de l’impôt sur la fortune (le dispositif concerne donc les contribuables imposés dans les plus hautes tranches du barème)

les intérêts d’emprunt imputables 10 ans sur les autre revenus fonciers

le gain fiscal proportionnel au taux marginal d’imposition

l’imputation sans plafond des déficits fonciers sur le revenu global

L’IMPOSITION LORS DE LA REVENTE

Le calcul de la plus-value réalisée lors de la revente ne prend pas en compte le coût des travaux, y compris après six ans.

Afin de limiter la taxation, il serait souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire, les plus-values immobilières bénéficiant d’un abattement de 5% par année de détention.

EVENTUELLE REQUALIFICATION

La loi Malraux a fait l’objet de certaines critiques par le passé. On l’a dit mal conçue car beaucoup de programmes ont subi une requalification fiscale jusqu’en 1994.

Pour « rectifier le tir », une instruction administrative du 17 mai 1995 a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition des risques de requalification.

DÉMARCHES À EFFECTUER

Si votre immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, et que vous souhaitez bénéficier des dispositions de la loi Malraux, vous devrez fournir aux services fiscaux les justificatifs suivants :
une note sur papier libre comportant l’adresse et la surface du logement, et un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux, à usage de résidence principale du locataire, pendant 6 ans

les déclarations 2042 et 2044 S,

une déclaration de revenus pour l’imputation sur le revenu global,

une copie du bail,

le cas échéant, la copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l’architecte,

le cas échéant, la copie de la déclaration d’utilité publique.

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Par Dimanche juillet 3, 2011

Les diagnostics immobiliers

  1. 1. Le diagnostic de performance énergétique ou DPE :
  • Qu’est-ce que le DPE ?

Le diagnostic immobilier de performance énergétique a pour mission d’estimer la consommation énergétique d’un logement et de conseiller les propriétaires en vue de limiter leur consommation d’énergie.

Ce diagnostic est à fournir obligatoirement pour tout acte de vente ou  tout contrat de location par le propriétaire. Il est opposable en justice et doit même, depuis le 1er Janvier 2011, apparaître sur chaque annonce immobilière.

Le DPE doit impérativement être réalisé par un professionnel certifié et n’est valable que 10 ans.

Il contrôle les points suivants :

-        Les caractéristiques du logement ainsi que le descriptif des équipements.

-        Le bon état des systèmes de chauffage fixes et de climatisation.

-        La valeur isolante du bien immobilier.

-        La consommation d’énergie et l’émission de gaz à effet de serre.

  • Quels bâtiments concerne-t-il ?

Sont concernés par le DPE tous les bâtiments clos ou couverts à l’exception des :

-        Constructions provisoires (utilisation inférieure ou égale à 2 ans).

-        Bâtiments historiques.

-        Lieux de culte.

-        Bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel faiblement consommateurs d’énergie et qui ne servent pas d’habitation.

-        Bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute n’excède pas 50 mètres carrés.

  • Le DPE et le crédit d’impôt

Un particulier qui effectue un DPE peut bénéficier d’un crédit d’impôt de 50% du coût du diagnostic. Cependant, cette déduction n’est possible que si le diagnostic est effectué sans obligation. Ainsi, dans le cas d’une vente ou d’une location, le particulier ne peut pas bénéficier de cet avantage fiscal.

 

  • Le DPE et le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro ou PTZ+ prend désormais en compte le DPE dans son calcul. Le montant du prêt peut varier du simple au double en fonction de la lettre attribuée au DPE. Par exemple, un logement classé A, B, C ou D ouvrira droit à un PTZ+ deux fois plus élevé qu’un logement classé E ou F.

Pour savoir à quel montant vous pouvez prétendre, vous pouvez faire une simulation sur

http://www.ptz-plus.gouv.fr/#page

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Par Lundi juin 20, 2011

Qu’est ce que la loi Scellier ?

La loi scellier, un outil de défiscalisation

Nous allons tenter de répondre à quelques questions pratiques concernant la loi Scellier.

L’article 31 de La loi n° 2008-1443 de finances rectificative pour 2008 du 30 décembre 2008, instaure un nouveau dispositif d’investissement locatif surnommé « Loi Scellier ». Cette réduction d’impôt est codifiée à l’article 199 septvicies du code général des impôts. Ne perdez plus votre temps, découvrez dès maintenant votre économie d’impôts en investissant avec la Loi Scellier.

Y’a t’il des démarches à entreprendre après l’acquisition d’un bien Scellier ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts, le propriétaire du bien doit opter pour le dispositif Scellier lors du dépôt de la déclaration des revenus :

- de l’année d’achèvement de l’immeuble pour l’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement.

- de l’année d’acquisition du logement pour les immeubles neuf déjà achevés.

- de la date de réalisation de la souscription de parts de SCPI.

Vous devrez donc joindre à votre déclaration de revenus l’imprimé fourni par l’administration dans lequel vous optez pour la réduction.

Peut on louer l’appartement scellier à ses enfants ?

La Loi Scellier n’interdit pas la location à un ascendant ou descendant. Cependant, pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, cette personne ne doit pas être membre de votre foyer fiscal.

Attention : La location à un ascendant ou descendant n’est pas possible lorsque l’investisseur opte pour l’abattement complémentaire sur les loyers de 30%.

Y’a t’il des pénalités en cas de revente anticipée ?

Le non-respect de l’engagement de location entraine la remise en cause de votre avantage fiscal par l’administration. Vous devrez donc réintégrer dans votre revenu foncier de l’année en cours la réduction d’impôts perçue. L’admisnistration fiscale a par ailleurs prévu 3 hypothèses où aucune sanction ne sera appliquée.

Peut on cumuler la loi Scellier avec d’autres réductions d’impôts ?

Le cumul avec d’autres systèmes de défiscalisation (Robien, Borloo, Girardin, Malraux, ZRR…) est tout à fait possible. En revanche, l’investisseur ne peut bénéficier que d’un seul de ces avantages par logement.

Les déficits fonciers sont ils imputables à la loi Scellier ?

Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de € 10 700.

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Par Dimanche juin 19, 2011

Qu’est ce que la loi Carrez ?

La loi Carrez impose pour la vente d’un bien en copropriété le mesurage de la superficie privative. En vigueur depuis le 19 juin 1997, la loi Carrez vise à renforcer la protection des acheteurs en  imposant un mesurage exact de la surface privative lors de la vente d’un bien en copropriété. En cas d’erreur avérée en défaveur de l’acheteur, le contrat de vente peut être dénoncé.

La loi Carrez : pour une meilleure protection des acheteurs

Avant l’entrée en vigueur de la loi Carrez, aucune réglementation ne venait fixer les modalités de mesure de la surface d’un bien immobilier en copropriété mis à la vente. Face aux nombreuses erreurs et aux abus enregistrés par les acquéreurs, une loi a été votée le 18 décembre 1996 sous le nom de Loi Carrez. Cette loi est entrée en vigueur le 19 juin 1997.
Elle fixe clairement une norme de mesurage de la surface privative. Le métrage de la loi Carrez peut être réalisé par le vendeur ou par un professionnel agréé. Le décompte final de la superficie privative indiqué dans l’avant contrat et  dans l’acte de vente engage le vendeur.
Légalement, si l’acquéreur constate une erreur supérieure à 5 % sur le métrage, il peut dans un délai d’un an, à compter de la signature de l’acte de vente, engager une action auprès du tribunal de grande instance.
Si le métrage mentionné sur l’acte est inférieur à la réalité, l’acheteur ne peut pas revenir sur le prix de vente.

Qui est concerné par la loi Carrez ?

La loi Carrez concerne toutes les ventes de logements en copropriété d’une surface au moins égale à 8 m². Il peut s’agir:
. d’un appartement ;
. d’un local commercial ou professionnel ;
. d’une chambre de bonne ;
. de maisons ou pavillons en copropriété horizontale.
Sont exclues les ventes de terrains à bâtir, les maisons individuelles et les ventes de logements sur plan (VEFA) soumis à l’article R 261-13 du Code de la Construction.
Le vendeur doit obligatoirement joindre un métrage de la superficie privative à l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ainsi qu’à l’acte de vente.
Selon la loi, l’absence de mention de superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot lors de la vente peut entraîner l’annulation de l’acte de vente.

Quelles surfaces sont prises en compte ?

Le métrage loi Carrez est réalisé selon des règles spécifiques qui diffèrent de celles utilisées pour obtenir la surface habitable (loi Boutin).
Ainsi, la superficie privative mise en place par la loi Carrez prend en compte la superficie :
. des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons ;
. des murs ;
. des marches et cage d’escalier ;
. des gaines ;
. des embrasures de portes et fenêtres ;
. des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m ;
. les combles non aménagés ;
. les sous-sols (mais pas les caves et les garages) ;
. les remises ;
. les vérandas (hors terrasse et balcon).
Cette mesure est utilisée uniquement en cas de vente d’un lot ou d’une partie de lot en copropriété.
La surface habitable, quant à elle, prend en compte la superficie :
. des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons ;
. des murs ;
. des marches et cages d’escalier ;
. des gaines ;
. des embrasures de portes et fenêtres ;
. des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

La surface habitable est calculée à la fois pour les biens en copropriété et les biens hors copropriété. Elle est mentionnée également sur tout contrat de bail de location. 

Le conseil Ethikimmo

Lorsque les pièces sont de petites tailles, la marge d’erreur admise de 5% est rapidement atteinte. Comparativement, sur une pièce de 10 m², la marge d’erreur est de 0,5 m² seulement tandis que sur une pièce de 50 m², la marge d’erreur est proportionnellement plus décelable (2,5 m²).
Le coût d’un mesurage par un diagnostiqueur immobilier varie en fonction de la taille de l’appartement. Les prix des diagnostics immobiliers sont libres, mieux vaut faire jouer la concurrence en demandant plusieurs devis à divers entreprises.

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Par Samedi juin 11, 2011

Qu’est qu’un notaire ?

Le notaire est un juriste octroyé d’une mission d’autorité publique qui organise à l’avance des contrats sous forme homologuée pour le compte de ses clients. Il exerce ses activités dans un cadre libéral sous surveillance du gouvernement.

Le notaire, un fonctionnaire public sous contrôle de l’Etat

Le notaire participe à l’ensemble des domaines du droit tels que la famille l’immobilier le patrimoine les entreprises rurales collectivités locales…
Exerçant pour le compte du gouvernement et nommé par le Ministre de la justice le notaire attribue aux actes qu’il rédige authenticité et efficacité. Cela pour dire qu’il jouit de véritables pouvoirs de puissance publique.

Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont des fonctionnaires publics organisés pour recueillir tous les actes et contrats auxquels les partis doivent ou veulent faire donner le caractère de véracité lié aux actes de l’Etat ».Le notaire un professionnel de l’authentification des actes
Le notaire a la possibilité d’homologuer les actes en apposant son cachet et sa propre signature. Il vérifie ainsi officiellement la détermination exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. L’acte notarié s’impose alors avec la même force qu’un jugement irréversible. À ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable acteur d’une justice non litigieuse.

Le notaire, un professionnel libéral.

Bien qu’investi de l’autorité publique le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour le gouvernement puisqu’il endosse la responsabilité économique de ses travaux. Celui ci est réglé par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l’autorité publique pour les services rendus. Le notaire est un professionnel présent dans tout le pays.
Etabli sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le Ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas assujettis à un « numerus clausus » particulier (ce qui s’assimilerait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population. Cette implantation fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle de la Chancellerie. Elle respecte trois fondements qui sont:

- Le maintien du service public juridique de proximité
- Prendre en considération les évolutions géographiques et démographiques
- Veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.

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Par Samedi juin 11, 2011

L’agent immobilier

Nous allons ensemble tenter de comprendre pourquoi l’agent immobilier est l’acteur incontournable du marché de l’immobilier.

Tout d’abord, qu’est ce qu’un agent immobilier ?

On pourrait tout simplement définir l’agent immobilier comme la personne faisant objet d’expert pour faciliter la vente et/ou la location de biens immobiliers. L’agent immobilier joue en quelque sorte le rôle d’intermédiaire dans vos transactions immobilières. La plupart des agents sont des travailleurs indépendants ou employés d’une entreprise (agence immobilière).

Quel est le rôle de l’agent immobilier ?

Le rôle de l’agent immobilier consiste en premier lieu à rapprocher les vendeurs de biens immobiliers avec les acquéreurs en y apportant une valeur ajoutée. Il s’agit bel et bien d’une prestation de service. Cela sous-entend deux missions principales : La première est un service apporté au vendeur, la seconde, un service apporté à l’acquéreur. Ce sont 2 missions différentes techniquement, mais toujours dans un objectif de service, de par l’écoute et le conseil aux deux parties. L’enjeu est d’apporter à la fois conseil, efficacité, et sécurité à la transaction. Ce métier est, d’apparence, très connu pour sa partie émergée mais il est en fait souvent mal appréhendé par les profanes, qu’ils soient clients ou futurs négociateurs. Cela pose souvent des problèmes ou de communication, ou d’intégration au métier.

Quelles sont les qualités nécessaires pour devenir agent immobilier ?

Les qualités nécessaires pour devenir un bon agent immobilier sont fort nombreuses. Il faut savoir combiner avec brio qualités commerciales et psychologiques de manière à comprendre les attentes et à guider le client dans ses réflexions. Ajoutez à cela une maitrise des techniques financières et juridiques et vous serez du moins armé à attaquer une carrière dans l’immobilier. On peut facilement comparer l’apprentissage du métier avec celui du jeu d’échecs : les règles sont théoriquement très simples. On peut les apprendre à un enfant en cinq minutes! Pourtant on sait pertinemment que rien ne remplace l’expérience acquise au fil des années qui fera de vous un bon joueur d’échecs. C’est exactement la même chose pour l’immobilier.

Quels sont les inconvénients et avantages de cette profession ?

Vous vous en doutez bien, les clients sont à mille lieux d’imaginer les difficultés qu’un agent immobilier peut rencontrer sur son parcours. L’agent immobilier a acquis avec le temps une image très négative et pourtant bien méritée car nombreuses ont été les dérives de certains agents. Au-delà de cela, il s’agit d’une profession fort passionnante, une activité où l’on ne compte pas son temps pour la simple et bonne raison qu’un agent passionné ne voit pas le temps passer, et où la récompense en plus du chiffre d’affaire bien sûr est la relation avec le client.

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Par Mardi mai 31, 2011

Apprendre à vendre un bien immobilier.

Apprendre à vendre un bien immobilier

 c’est avant tout apprendre à reconnaître au bon moment la personne séduite par votre lieux et financièrement   en mesure de l’acquérir..AU PRIX « ARRÊTE » ENTRE VOUS.

Déterminer le prix de présentation d’un bien

Si vous avez pris la décision de vendre dans les délais usuels,il est désisif de déterminer le prix de présentation du bien avec objectivité .En effet, les sites et outils d’évaluations en ligne,même bien pensés, ne peuvent tenir compte de  l’ensemble des éléments nécessaires à une juste évaluation; une expertise immobilière in-situ par un agent experimenté du secteur est un gage de garantie(pour les deux parties)

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Par Mardi mai 3, 2011

Acheter pour habiter (la première fois)

Devenir propriétaire pour la première fois est une étape  qui nécessite une véritable stratégie pour « dénicher » le bien de ses « rêves ».

Vous devez, avant toute chose, définir le budget global auquel vous pouvez prétendre et qui se compose:(apport personnel+ prêt à taux zéro,prêt principal affecté au bien +travaux+ frais de notaire).La démarche la plus évidente est de consulter votre propre banque pour vous faire établir une simulation en fonction de votre situation personnelle.Ensuite, je vous conseille de la comparer avec les propositions diverses offertes sur le marché via les différents portails spécialisés dans le financement de prêts immobiliers.Je vous invite, enfin, à contacter un agent immobilier de notre réseau et de profiter,selon les secteurs, d’une remise « client privilégié »

Maintenant vous allez partir à la recherche d’un bien.

Quelles pistes empruntées? les particuliers, les professionnels,les notaires,les avocats spécialisés,les relations..

Aucune n’est à privilègiée, toutes peuvent vous conduire « chez vous ».

Avant tout, Il est essentiel de se rendre sur place,au cours du premier mois, toutes les fois qu’une offre correspond à votre enveloppe( ne pas oublier les frais d’acquisition, les travaux).Vous risquez d’être souvent déçus, mais c’est le prix à payer pour se faire une idée du marché Lorsque vous aurez acquit une connaissance suffisante des prix et que vous aurez affinés vos critères vous devez être prêts pour dire « OUI » Sachez que la loi Scrivner vous protége et que votre engagement n’est pris en compte qu’à l’expiration d’un délai de réflexion de 7 jours. Sachez que votre intention d’acquérir doit impérativement être mentionnée dans une offre d’achat(chez un agent immobilier).Une fois l’offre acceptée par le vendeur une promesse de vente ou un compromis sera signé entre les parties(vendeur/acquéreur)chez un notaire ou chez le mandataire habilité.Toujours faire figurer une condition suspensive d’obtention de votre prêt(c’est l’usage).Toutefois, dans un marché tendu le vendeur choisira un acquéreur ayant préalablement validé son prêt.Sachez que le délai pendant lequel vous pouvez vous rétracter à été conçu pour  votre protection, utilisez le pour obtenir les réponses à toutes vos questions.

En tout état de cause un professionnel a le devoir de vous informer et si vous traitez avec un particulier vous pouvez vous faire accompagner par un agent du réseau WWW.ETHIKIMMO.NET

Je terminerais par quelques sages conseils:habiter c’est vivre…découvrez le quartier,renseignez vous sur l’immeuble,et n’hésitez pas trop longtemps si le bien s’approche de vos rêves….vous pourriez le regretter.

Pascal trosberger.

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